楼市或仍处“底部徘徊期” 有望2015年下半年回升

  白天的新城区风景秀美、道路宽阔；但是到了夜深人静的时候，新城区变得异常的寂静细数一下，除了人才家园、惠民小区、中国铁建未来城、绿地商务城、国信龙湖世家等这些在新城区算的上是入住率较高的小区，但是到了傍晚也只有点点的星火。当然新城区的“人气”弱，多半和上房时间晚有一定的关系。

  2014年，国务院发布了《关于调整城市规模划分标准的通知》徐州已经退出了特大城市的行列，据统计2013年徐州总人口数为1006万，然而，城区常住人口只有326万人。其中，置业热门区域云龙区32.2万人、泉山区55.5万人、铜山区137万人、鼓楼区50.6万人。随着徐州人口的流失，购房者购房意愿下降，市场库存和市场风险也将进一步加大。

  新浪乐居讯 近年来，各种城市综合体、超级大盘在三、四线城市涌现，如今却成了其去库存化过程中的“痛点”。最新统计数据显示，一、二线城市开始出现持续回暖迹象，但作为三、四线城市的徐州仍然陷于房价下跌、库存高的“困局”。围绕着库存问题我们来看看徐州的房地产市场。

  当然“有人气”才是一个城市是否繁华的重要指标，为了聚集人气，政府出人出力，不断完善着新城区的配套。公交、名校、商业、医疗等多个方面着手，新城区崛起或只是时间的问题。

  作为有着风景优美、配套齐全等先天优势的区域，新城区成为徐州置业最热门的区域是理所应当的。然而事实并非如此。如今的新城区依旧冷清，依旧缺了点“人气”。

  徐州退位 房多人少 供求失衡

  首先，来看看上半年的楼市成交数据，根据新浪乐居统计，2015上半年(1-6月)总成交量为35493套，同比2014年上半年(1-6月)下跌7.9%。从每个月的成交来看，同比上年都出现了大幅度的下滑，即使930,330新政，降息、降准等一系列的利好政策叠加仍难以拉动购房需求的上涨。徐州虽然属于重工业城市，但是对外来人口的吸纳能力有限。近年来，当地人口不断外流，在调控政策和市场观望情绪加大的影响下,徐州的购房需求进一步萎缩。

  作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。

  在房地产库存严重的背后，是地方政府债务高企。三四线城市主要是市县两级，而这两级恰恰是国内地方政府债务集中的地方。根据国家审计署公布的截至2013年6月底 的地方债务中，主要集中于市级层面，直接负有偿还责任的债务超过4.8万亿元，占比约44.5%；县级债务约4万亿元，占比36.4%。粗略估算，国内三 四线城市的债务在地方政府债务中的占比应该超过60%。在财力有限、债务负担沉重的情况下，三四线城市未来的发展情况不容乐观。尤其是房地产过剩所形成的 地方债务、企业债务，以及银行面临的潜在风险，都是很难在短期内化解的。

  西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。而空置率较高的城市多以三四线城市为主，一些北方城市尤为严重。

  过度“造城” 徐州楼市空置率偏高

  近年来，城市不断发展外延，新区和新城区则成为空置率高发区域，鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区已沦为“鬼城”。

  再说说徐州目前在售项目约为200多个，这只是一个不完全的统计，加之新开发项目源源不断的涌入徐州市场，如：万科橙郡、荣盛花语城、海尔滟澜公馆等。这些项目的到来，一是给徐州楼市输入了新鲜的血液；另一方面无疑是加重了楼市的销售压力。据统计显示，徐州等三四线城市仍然面临去库存的压力，去化周期在20个月以上。

  在徐州，新城区无疑是城市迁移的一个最好的实例。在东进南扩的城市规划下，最受益的莫过于新城区。随着新城区的发展，不少开发商看好新城区的未来，吸引力不少大牌房企，香港兆业、绿地集团、中茵、中铁等等让新城区成为炙手可热的新星。新城区的改变也在加快，从阡陌交通到现代公路，从农田瓦舍到高楼林立，地产一直在改变着新城区。